La diversificación en estos instrumentos sigue considerándose una de las mejores estrategias entre los inversionistas de México.
Desde el inicio de su operación en marzo de 2011, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) han permanecido como un instrumento que aporta varios beneficios a los inversionistas.
Los FIBRAS retomaron aspectos de los instrumentos nombrados Real Estate Investment Trusts (REITs), que funcionan desde 1960, en Estados Unidos. Se crearon para invertir en el sector inmobiliario en: centros comerciales, hoteles, edificios de oficinas, bodegas, centros educativos e inmuebles de departamentos.
La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) indica que estos vehículos están destinados “al financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes”.
Los objetivos de los FIBRAS son impulsar el desarrollo inmobiliario en México, ser una fuente de liquidez para desarrolladores, también permite que todo tipo de inversionista pueda invertir en bienes inmuebles; así como contribuir a la diversificación de portafolios de inversión y fomentar el financiamiento para distintos segmentos como comerciales e industriales.
FIBRA Uno (FUNO) se convirtió en la primera empresa inmobiliaria en cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. Hoy cuenta con 643 propiedades, de las cuales 147 son del segmento comercial, 191 del industrial y 99 de oficinas. En total abarcan 10.2 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), con 94.5? ocupación, lo que demuestra el acierto de los FIBRAS.
De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria en México del primer semestre de 2020, realizado por BBVA Research, el desarrollo de los FIBRAS desde 2011 ha estado ligado al desempeño de inmuebles productivos y prácticamente la mitad de la edificación se destina a este tipo de inmuebles, por lo que existe bastante área de oportunidad.
Debido al crecimiento de inmuebles comerciales y corporativos, entre los años 2011 y 2014 se vio un mayor auge de FIBRAS.
Hoy en día, prácticamente el 90?l valor de los activos de FIBRAS está vinculado con el sector de inmuebles productivos.
Los beneficios
La BMV expone que con los FIBRAS se obtienen beneficios por dividendos, rendimiento y plusvalía. Los dividendos se consiguen mediante las utilidades obtenidas de las rentas menos los gastos de operación. El rendimiento se obtiene con el desempeño en la BMV, es decir, se generan utilidades si el mercado inmobiliario tiene tendencia positiva o pérdidas, si tiende a la baja. Mientras que la plusvalía puede aumentar al integrar los inmuebles a un FIBRA.
En el podcast de la Bolsa Mexicana, en el espacio “En voz de…”, participó Jorge Ávalos, director general de FIBRA Monterrey, quien explicó algunas de las ventajas de los FIBRAS al compararlos con la renta de inmuebles.
Por ejemplo, no se requiere un monto tan elevado como el que se necesita para comprar un edificio, se diversifican los bienes raíces no solamente en un bien inmueble sino en un portafolio más amplio, lo cual ayuda a contrarrestar los riesgos.
Asimismo, el inversionista no requiere administrar sus activos, porque hay un grupo especializado que lo hace; se tiene liquidez inmediata y se pueden vender las acciones cada día en caso de una urgencia; igualmente, el flujo que genera un FIBRA da un dividendo tres veces mayor al que se tiene por la renta de un departamento.
FIBRA Monterrey es un caso de éxito, pues Jorge Ávalos menciona que tiene un valor de activos de 20,000 millones de pesos, es la FIBRA que ha crecido más en sus activos en la BMV con 41?crecimiento anual y ha aportado más rendimiento por dividendo en los últimos 5 años con un equivalente a 7% anual.
Un panorama de oportunidades
De acuerdo con la revista Expansión, actualmente los FIBRAS alcanzan un monto de 27,500 millones de dólares en activos, e integran más de 1,750 propiedades con 23,800 millones de metros cuadrados.
El estudio de BBVA Research revela que existen 13 FIBRAS, de las cuales 11 están enfocadas en centros comerciales, naves industriales y edificios para oficinas o usos mixtos (vivienda y comercial), mientras que dos se dedican al ramo hotelero, pero conforme crezca el número de colocadores en el mercado se integrarán otros sectores de la economía.
Con inversión diversificada están: FUNO, DANHOS, FIBRA Monterrey, MacQuarie, Plus y Vía; las enfocadas en naves industriales son: Prologis, Terrafina, Nova; en educación está FIBRA Educa; FIBRA Shop se especializa en centros comerciales, y para el sector hotelero están FIBRA Hotel y FIBRA Inn. Adicionalmente, FHIPO está orientada a créditos hipotecarios.
Debido a su relación con otros sectores, la actividad de los FIBRAS se ha detenido con la economía. En el caso de FIBRAS relacionados con la industria de hospitalidad, por ejemplo, se podría ver una desaceleración debido a la caída de este sector a causa del confinamiento por el COVID-19.
Pese que observa una situación con cierta incertidumbre, para BBVA Research puede ser buen momento para invertir.
Hacia el mediano plazo, se prevé que con el aumento en las inversiones debido al Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) se consiga un crecimiento en FIBRAS por el aumento en la demanda de naves industriales.
CKDs para desarrollar diversos proyectos
Otro instrumento son los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) creados en 2009, que son títulos o valores fiduciarios destinados al financiamiento de proyectos, o para la adquisición de una o varias empresas.
Los CKDs impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, obras de agua potable o electricidad; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.
Tanto los FIBRAS como los CKDs funcionan a través de un fideicomiso, y su vehículo legal es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF). En el caso de los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario, se denominan CBFI, es decir, se complementan con la palabra “Inmobiliario”, en tanto para los CKDs de otros sectores se adiciona: “de desarrollo”.
Los CKDs son instrumentos especializados para desarrollar proyectos en cualquier sector de la economía. También es relevante destacar que en la estructura de los CKDS hay dos períodos importantes: inversión y desinversión, los cuales se establecen de forma finita, por lo que hay una fecha de vencimiento específica, de este modo, el administrador se compromete a llevar a cabo las inversiones en los proyectos y a realizar las ventas de éstos para devolver el dinero a los inversionistas.
Asimismo, el administrador no está obligado a dar rendimientos establecidos al inversionista, sino que se hacen pagos conforme se van vendiendo los proyectos y se considera una tasa estimada.
En su reporte del primer trimestre de 2020, la BMV informó que Promecap colocó 1,200 millones de pesos y México Infrastructure Partners 1,923 millones de pesos en CKDs, con lo que se alcanzó una cifra total de 3,123 millones de pesos.
Desde acuerdo con la BMV, desde 2009 hasta este año se han realizado 111 emisiones de CKDs por un monto de 115,049 millones de pesos.
En cuanto a la participación por sector del monto financiado por CKDs, de 2009 al primer trimestre de 2020 se concentró de esta manera: 30.9% en bienes raíces, 25.3% en capital privado, 19.6% en infraestructura, 14.2% en energía y 10% en activos financieros.
De esta manera, se observa que tanto los FIBRAS como los CKDs han demostrado ser una herramienta eficiente en el impulso de proyectos inmobiliarios y de infraestructura en México, por lo cual se espera que se continúe desarrollando este tipo de instrumentos.
