El comercio electrónico incentivó el sector inmobiliario industrial y se están dando cambios que llevan consigo un beneficio ambiental.
La pandemia por el COVID-19 ha traído un fuerte impacto a la economía en general, sin embargo, hay áreas que se han reinventado, por ejemplo, con el e-commerce se ha detonado un mayor crecimiento en el sector inmobiliario industrial el cual se ha tenido que adaptar a las nuevas necesidades del mercado.
Panorama inmobiliario industrial en América Latina
En 2020, dentro del sector de inmuebles para uso industrial en Latinoamérica, el inventario clase A rebasó los 53 millones de metros cuadrados (m⊃2;), lo que representó un crecimiento anual del 9.0%. Mientras que la tasa de disponibilidad alcanzó 10.9% en el cuarto trimestre (4T) del año pasado, de acuerdo con la compañía Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino.
El reporte del cierre 2020 del mercado industrial en América Latina, elaborado por Juan Flores y Diego León, de la división de investigación de mercados de Newmark, destaca resultados favorables en Río de Janeiro y Sao Paulo, Brasil.
En Sao Paulo el volumen de ocupación tuvo una absorción acumulada anual de 1.12 millones de metros cuadrados, un récord desde 2013. En tanto que en Río de Janeiro la absorción neta anual fue de 188,000 m⊃2;, también un récord para el periodo analizado (2013-2020).
La disponibilidad del mercado industrial en Buenos Aires en el inventario industrial Clase A cerró el año con 2.4 millones de metros cuadrados.
En Santiago de Chile la disponibilidad se redujo de 10.1% al cierre del primer semestre de 2020 hasta un 7.3% en la actualidad.
En Bogotá se registró un inventario de 2.48 millones de metros cuadrados en 2020, mientras que en el 2019 la cifra fue de 2.38 millones de metros cuadrados.
En cuanto a las principales ciudades mexicanas, en Monterrey se reportó una absorción bruta acumulada de más de 630,000 metros cuadrados de Clase A, al cierre de 2020 y una tasa de disponibilidad de 7%, cuando en 2019 fue de 6.5%.
En Guadalajara se fortaleció el mercado industrial. El 80? las transacciones corresponden a la actividad logística, mientras que el resto forma parte de actividades como manufactura y ensamble.
En la Ciudad de México sobresalieron las empresas con giros de almacenamiento y logística. Específicamente, el e-commerce en 2020 permitió que las ventas se incrementaran 40% y esto provocó el aumento de la demanda de espacios industriales y la reconfiguración de los corredores.
El inventario industrial clase A en la Zona Metropolitana del Valle de México registró más de 12 millones cuadrados en el cuarto trimestre de 2020.
La construcción de este tipo de inmuebles alcanzó 966,000 metros cuadrados y la tasa de disponibilidad en la Ciudad de México aumentó de 3.9% en el tercer trimestre a 5.8% en el cuarto trimestre de 2020.
“El e-commerce, así como los movimientos en las industrias de manufactura, química y farmacéutica, transporte e infraestructura y que formatos Built to Suit (BTS) se han incrementado durante este periodo, permiten vislumbrar una reactivación del mercado industrial regional para el presente año y tener perspectivas de recuperación”, señala Juan Flores, director de investigación de mercados para América Latina de Newmark.
Una logística más sustentable
Las ventas en internet han permitido desarrollar nuevas estrategias en la cadena logística, lo cual está favoreciendo un entorno más sustentable y sostenible. ¿Cómo se está logrando? Al estar en casa, ya no tenemos que usar los automóviles para desplazarnos al comprar algún bien, sino que es más cómodo solicitarlo en internet. Gerardo Ramírez, director Regional Industrial de JLL México, explica que el comercio electrónico se disparó en 2020, ya que creció cuatro o cinco veces más, comparado con 2019.
En entrevista, Ramírez apuntó que la pandemia y el e-commerce han revolucionado la manera de distribuir y hay dos tendencias en cuanto al desarrollo de inmuebles industriales: uno, son los grandes Centros de Distribución (CEDIS) de más de 30,000 metros cuadrados, que se ubican en las ciudades primarias: México, Monterrey, Guadalajara, León, San Luis Potosí y Mérida, a las cuales se añaden, en segundo término: Hermosillo, Mexicali, León, Puebla, Oaxaca, Lázaro Cárdenas, Saltillo, La Paz y Culiacán.
La otra tendencia es ocupar espacios que satisfagan la distribución de última milla, para ello se ocupan edificios de menor cantidad de metros cuadrados, pero situados más cerca de los nodos en las ciudades.
El sector industrial se está transformando para contar con hubs de proximidad estratégicos de menor tamaño en más locaciones. Así, las tiendas y centros comerciales están transformando su cadena de distribución.
“Lo que está sucediendo es que están buscando nuevas localizaciones más pequeñas que los macro centros de distribución, entre 1,000 y 5,000 metros cuadrados, y estos lugares se ubican más cerca de las entregas”, expone Gerardo Ramírez.
Los vehículos a cargo de los envíos logran recorrer varios puntos entregando diversos productos con lo cual se aprovechan mejor los trayectos.
A esto se agregan aspectos como el tener más lugares para alojar su flotilla y sumar el apoyo de automóviles particulares independientes para efectuar los envíos. Para acelerar esta cadena es necesario implementar áreas tecnificadas con rollers automáticos y andenes de carga ágiles para bajar y subir la mercancía de las camionetas.
En las principales metrópolis del país es donde ya estamos viendo esta tendencia: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, León, Puebla, y, en menor medida, en Chihuahua, Tijuana, Mexicali, La Paz y Los Cabos, indica el especialista.
Adicionalmente, se está dando una tecnificación en los edificios de almacenamiento. En Japón, Estados Unidos y Francia, donde cuentan con grandes inmuebles, “los centros de distribución se están haciendo de varios niveles, y se están incluyendo robots para hacer el picking. Hay una mancuerna entre robots y seres humanos: los robots recogen de los estantes los productos, y los seres humanos los acomodan en las diferentes entregas”, destaca Gerardo Ramírez.
Afirma que, en México, algunas desarrolladoras como Prologis, O'Donell y Corporate Properties of the Americas, ya están estudiando la posibilidad de incluir este tipo de sistemas, lo cual facilitará la movilidad y agilidad para realizar las entregas al ahorrar tiempos y viajes para mejorar la sostenibilidad.
Alternativas sustentables para los inmuebles industriales
Los espacios industriales pueden resultar un gran modelo para incluir energías renovables, lo cual incide posteriormente en ahorros en consumo de electricidad, así como en la contribución al medio ambiente.
Entre los elementos que están aplicando en algunas empresas está el uso de paneles solares, sistemas de captación pluvial y aprovechamiento de esta agua en inodoros o para el aseo de patios y estacionamientos, así como la implementación de áreas arboladas alrededor de los edificios, un eficiente sistema de separación de basura y reciclaje de residuos.
Para esto, la empresa Veolia ha desarrollado Hubrade, una plataforma digital que produce indicadores para conocer el funcionamiento de las instalaciones. Esto representa una alternativa para el sector industrial con lo cual se hacen más eficientes los procesos en cuestión ambiental.
Hubgrade puede monitorear y optimizar el flujo de recursos de electricidad, por ejemplo, mediante miles de sensores y una plataforma digital integrada que genera indicadores que permiten mejorar el funcionamiento de las instalaciones.
“La eficiencia energética se ha convertido en uno de los grandes temas que confronta productividad contra efectos en la naturaleza, y justo ahí es donde entra el Hubgrade, solución que ayuda a las industrias, a mejorar la productividad en el aprovechamiento del agua y la energía, así como también a reducir las emisiones contaminantes”, comenta Ricardo Reyes, director de Soluciones Industriales de Veolia México.
De acuerdo con el Inventario Nacional de Emisiones de Gases y Compuestos de Efecto Invernadero (INECC), se reporta que México emitió 683 millones de toneladas de dióxido de carbono equivalente (CO2e) en 2015.
De esa cantidad, 64% fueron por el consumo de combustibles fósiles; 10%, por los sistemas de producción pecuaria; 8?ausa de procesos industriales; 7% se refiere al manejo de residuos; 6% a las emisiones fugitivas por extracción de petróleo, gas y minerales; mientras que 5% se generaron por actividades agrícolas. El sector energético tiene una gran responsabilidad en estas cifras, por lo que el reto de crear alternativas para mitigar la situación es una gran oportunidad para el ámbito industrial.
En la conferencia digital “Parques industriales: camino a modelo sustentable”, moderada por Samuel Campos, director ejecutivo de la zona Bajío de Newmark, se mencionó que una de las tendencias en la construcción de los parques industriales se orienta hacia el uso de elementos que aporten mayor sustentabilidad, pero también que representen una táctica sostenible de negocio.
En el foro, Jorge Salamanca Gallo, Gerente general de Zona Franca Metropolitana, aseguró: “si yo hoy no pienso en parques amigables con el medio ambiente, en parques de estándares internacionales, en cinco años seguramente voy a tener que hacer inversiones para actualizar un parque, para actualizar mis servicios, porque mis clientes me lo van a exigir (…) Si uno parte de ahí, es un proyecto ganador, el mercado no castiga los altos estándares, al contrario, está dispuesto a pagar más por eso”.
Al respecto, Laura Cruz Fernández, Gerente de Sostenibilidad de Corporación Garnier, menciona que lo primero es considerar qué es lo que les interesa más a los clientes para poder hacer su empresa más competitiva.
Para René Ramos, Gerente de Aristos Real Estate, lo ideal es integrar un proyecto sustentable en etapas, pero para ello lo mejor es contar con un servicio de consultoría para evaluar el plan que más convenga a cada espacio.
De esta manera, observamos cómo cada vez el rumbo de los parques industriales sustentables se vuelve más sostenibles para los inversionistas y desarrolladores, por lo que esta tendencia se acentuará en los siguientes años.
